Elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações

Receber uma edificação, além de uma grande responsabilidade, é também o início de outra grande incumbência a de manter, ou seja, realizar a manutenção do condomínio, edificação e/ou instalações.

Com esse pensar a E&P (Engenharia e Prosa) iniciou um processo de pesquisa de dicas e busca de material e conteúdo que possa auxiliar os síndicos e gestores dessas instalações no processo de exercer o devido papel da manutenção da edificação da qual é responsável.

O assunto é amplo e tem diversas variáveis, que são ajustadas segundo a complexidade de cada condomínio, os frutos desse estudo serão compartilhados, generosamente, por esse nosso canal, com objetivo de entregar "bizú" aos síndicos e gestores e podendo com isso contribuir para um correto dimensionamento e contratação de serviço de engenharia.

Importante lembrar que as postagens aqui não visam esgotar o assunto ou estabelecer uma pauta que permita aos gestores executar serviços de engenharia, mas sim mostrar aos mesmos a complexidade que os profissionais dessa área enfrentam ao buscar atender esse tipo de demanda, facilitando com isso o processo de contratação desse tipo de serviços.

Isso posto uma dica que pode ser de grande valia é logo no início dos trabalhos, ou seja assim que o síndico ou gestor recebe as instalações, é realizar um diagnóstico da edificação. Esse diagnóstico é composto de um relatório de levantamento e caracterização tanto dos sistemas e estruturas existentes no condomínio quanto suas respectivas manifestações patológicas presentes, nesse ponto o ideal ao contratar é estabelecer que dentro do escopo do diagnóstico deve vir incluso: parecer conclusivo acerca da manifestação patológica.
Esse parecer conclusivo, normalmente é restrito aos quesitos pontuais, uma vez que, eventualmente, deve ser empregado ensaios e testes mais específicos e em alguns casos pode até ter necessidade de coleta de amostras para estudo em laboratório, e quando esse for o caso que a leitura e interpretação desses resultados seja realizada pelo profissional responsável pelo diagnóstico.
Outro ponto de muita importância é que as manifestações patológicas, levantadas nas vistorias e inspeções de campo, venham vir classificadas em uma escala de prioridade de ação, esse ponto facilita ao gestor ou síndico a tomada de ações e ornamentação dos reparos.
Em alguns casos a manifestação patológica pode carecer de necessidade de monitoramento ou mesmo projeto executivo de solução, mas esse tópico abordaremos em outro momento.
Em termos de manutenção um bom início é consultar o Manual de Uso, Operação e Manutenção de seu condomínio, o mesmo deve contemplar todos os sistemas e estruturas.
Apesar de não ser assunto de pauta nova os condomínios mais antigos poderão ter dificuldade de encontrar o seu Manual, nesse caso convém contratar a elaboração de um ou mesmo atualizar o existente.
Uma boa dica para entender esse processo é ler o Guia Nacional para Elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações(1) que é proposto pela CBIC(2)[Câmara Brasileira da Indústria da Construção], os links encontram-se ao final desse artigo. importante frisar que a correta leitura e entendimento desse guia requer conhecimentos técnicos, aplicabilidade e que provavelmente os síndicos que não são da área precisarão de assessoria.
Contudo, a leitura do guia, apresentará um horizonte aos gestores e técnicos, podendo, inclusive tirar algumas dúvidas iniciais de entendimento da complexidade que o assunto manutenção necessita.
Outro ponto é que há uma quantidade enorme de normas aplicáveis aos sistemas e estruturas do condomínio, bem como normas mais generalistas de manutenção, desempenho e reformas.
Nesse sentido apresento algumas dessas normas:

ABNT NBR 5674(3): estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui meios para: a) preservar as características originais da edificação; b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes; Edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta Norma. Os anexos desta Norma apresentam exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem adaptados em função das características específicas da edificação. [fonte: ABNT Catálogo(3)]
ABNT NBR 14037(4): estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente.[fonte: ABNT Catálogo(4)]
ABNT NBR 15575-1(5):Essa norma foi subdividida em 6 partes, sendo essa primeira parte que estabelece os requisitos e critérios de desempenho aplicáveis às edificações habitacionais, como um todo integrado, bem como a serem avaliados de forma isolada para um ou mais sistemas específicos, já as demais partes abordam sistemas mais específicos, sendo:[fonte: ABNT Catálogo(5)]

Sistemas Estruturais;
Sistemas de Pisos;
Sistemas de Vedações Verticais: internas e externas;
Sistemas de Coberturas;
Sistemas Hidrossanitários.

ABNT NBR 9050(6): estabelece critérios e parâmetros técnicos a serem observados quanto ao projeto, construção, instalação e adaptação do meio urbano e rural, e de edificações às condições de acessibilidade.[fonte: ABNT Catálogo(6)]
ABNT NBR 16280(7): estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios principalmente para: a) prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação; b) planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação; c) alteração das características originais da edificação ou de suas funções; d) descrição das características da execução das obras de reforma; e) segurança da edificação, do entorno e de seus usuários; f) registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma; g) supervisão técnica dos processos e das obras.[fonte: ABNT Catálogo(7)]

Nagevar pelo entendimento e aplicação de normas técnicas é algo que requer formação técnica e com isso profissionais legalmente habilitados, se o leitor nesse momento verificou os links de catálogo da ABNT pode ter percebido que para a correta aplicação de cada uma das normas citadas, requer, não apenas uma norma, mas um conjunto de normas.

Saber quais se aplicam e como implantá-las varia com a caracterização de suas instalações, edificação ou condomínio, mas uma breve pesquisa é capaz de revelar a complexidade envolvida no processo.